底地をご存知でしょうか？
底地とは借地権がついた土地のことを指します。
そもそも、借地というのは「土地を借りる」もしくは「借りた土地」のこと。借地を使用するには土地の地主（所有者）契約が結ばれ、土地を借りるための権利（借地権）を得ます。この借地権がついた土地の所有権を「底地権」と呼ぶケースもあります。
地主が所有する土地に借地権が設定されると、土地が借地と底地に分かれます。所有権対象の土地内に、借地人が借地権、地主が底地権を持つことになりますが、どちらか一方が相手の権利を得ることになれば、借地権は無くなります。
「借地権＋底地権＝所有権」
と数式で覚えておくとわかりやすいかもしれません。
底地の評価額の割合
底地の評価額はすべて一律ではなく、エリアによって異なります。
周辺の土地利用の程度が低く、地価が安いエリアでは借地権の評価額は低い傾向にあります。一方、周辺の土地利用が高く、地価が高いエリアでは、借地権の評価額の割合が高い傾向です。計算式にすると、借地権評価額＋底地権評価額を＝所有権評価額で表せられます。
底地の買い手はいるのか？
実際には、評価額の割合のような結果にいかないケースも多々あります。これは、借地や底地が、購入後自由に使用できる土地と違い、借地人と地主の関係が発生するためです。
また、下記の図のように、第3者が底地を購入しても、一般的に建物が建っているため、土地をなかなか自由に使えません。底地投資として購入する人もいますが、地代収入だけでは厳しい点もあるぶん、底地を売却してもすぐに買い手が見つかるかは厳しいところです。売買が可能な不動産の中でも、取扱いが難しい権利と言えるでしょう
昨今は、上記のような底地をはじめとした扱いにくい不動産を扱う業者も少なくありません。買い手が見つからない土地や権利においても買い取ってくれる可能性が高いので、扱いに困った底地がある場合は相談や査定を依頼するのも手です。
ちなみに、立地の良い借地を購入すれば、ほぼ自分の土地のように使用できますし、固定資産税や都市計画税は地主が支払うため、そのぶん税金はかかりません。ですが、地代を支払い続けるのはマストですし、建物のリフォームや建て替えを希望する際は、地主の承諾や承認料の支払いが必要です。
借地契約の更新や地代の値上げにあたり、地主と上手く折り合いがつかず、トラブルが起こる可能性も考えられます。
買取相場
底地権を購入した場合、借地権を設定するときにいくらか金額を得られますが、それ以外は地代収入が主になります。
地代も自由に変更できるわけではありません。借地人には法定更新が認められているため、定期借地を除き、借地契約を地主の都合で解約するのは大変難しいでしょう。借地権以上に売却するのが難しい底地権は買い手が少ないぶん、先に挙げたような底地の買取専門業者に依頼するケースも。相場としては所有権価格の10～15％程度だといわれています。